Поиск:

Экофакторы при оценке земель

13.07.2018 13:52:00 

Уже достаточно давно поднимаются вопросы изменения методических подходов к осуществлению кадастровой оценки земель, связанные с многочисленными недостатками, основными причинами которых являются как массовый характер оценки, при котором упускаются многочисленные особенности отдельно взятых землевладений и землепользований, так и недостатки методического характера в рамках осуществления массовой оценки, куда относятся и проблемы выбора факторов, оказывающих влияние на итоговый результат оценки.

Особое место в кадастровой оценке земель занимают земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее – земли промышленности и иного спецназначения). На 01.01.2017 г. земли этой категории в России занимают 17,4 млн га, или 1,02% от площади государства. Несмотря на незначительную долю, именно эти земли, наряду с землями населённых пунктов, являются основным источником большинства негативных воздействий на окружающую среду.

Ещё в середине 2000-х гг. численные результаты кадастровой оценки по группам, на которые в соответствии с оценочной методикой подразделялись земли промышленности и иного спецназначения, различались в 100 раз. Особенно обращало на себя внимание то обстоятельство, что Методика оценки земельных участков, относящихся к четвёртой группе земель промышленности и иного спецназначения, к которой относились, в т.ч., земельные участки для размещения протяжённых линейных объектов, базировалась на определении кадастровой стоимости в зависимости от значений удельных показателей кадастровой стоимости участков, являющихся смежными с участками четвёртой группы. Таким образом, учитывая особенности размещения и протяжённость линейных объектов, расчёт их кадастровой стоимости осуществлялся на основе стоимости разнородных земельных участков, включая, к примеру, земли лесного фонда, при том, что доходность лесной отрасли и её важность для экономики страны ниже, чем аналогичные показатели для сфер перевозки грузов и транспортировки энергоносителей.

В тоже время, исследователями обращалось внимание и на отсутствие в списке факторов, влияющих на кадастровую стоимость, экологической составляющей. Например, в целях рационализации управления земельными ресурсами и повышения эффективности землеустроительных мероприятий предлагалось дополнить список факторов критериев кадастровой оценки следующими позициями: 1) влияние тектонического строения; 2) влияние минеральных и геохимических факторов; 3) характер распределения природных ресурсов.

В литературе по оценке недвижимости выделяют положительные экологические факторы, которые могут повысить стоимость объекта оценки (экологическое состояние природной среды в соответствии с нормами действующего природоохранного законодательства; эстетическая и рекреационная ценность территории; климатические и гидрологические характеристики; инженерно-геологические условия), и отрицательные (загрязнение вредными веществами; сокращение площади зелёных насаждений; снижение почвенного плодородия и др.), которые, соответственно, могут снизить стоимость объекта оценки. Кроме того, необходимость учёта экологической составляющей имеет важное значение при осуществлении девелоперской и инвестиционной деятельности, направленных на создание новых объектов промышленности, с целью предоставления заинтересованным лицам сведений об экономических последствиях экологических рисков, которые могут быть отражены в материалах кадастровой оценки.

Отдельной проблемой является тот факт, что стоимость многих нарушенных в экологическом отношении земель близка к нулю, в тоже время как подобные земли могут быть задействованы для размещения предприятий I и II классов опасности: в частности, вокруг подобных объектов, в основном, уже сформированы санитарно-защитные зоны. Данные обстоятельства также должны учитываться при проведении кадастровой оценки участков, относящихся к землям промышленности, поскольку позволяют предоставить потенциальному инвестору наиболее полную информацию о возможных издержках как природоохранного, так и эколого-социального характера при приобретении земельного участка под планируемое размещение промышленного предприятия. Это в перспективе позволит активнее задействовать освоенные с советских времён участки промышленности и иного специального назначения, поскольку возможные риски в отношении данных участков существенно ниже, чем при отводе новых участков.

Ещё одной проблемой является не выделение техногенных факторов в отдельную категорию экопараметров при оценке недвижимости, а также декларативный характер методического обеспечения для учёта экологической составляющей при кадастровой оценке земельных участков, занятых промышленными объектами.

Итак, на основе вышесказанного, можно сделать следующий вывод: главными проблемами учёта экологической составляющей при проведении кадастровой оценки земель промышленности и иного спецназначения являются отсутствие утверждённой на государственном уровне единой методики учёта экологических параметров, а также отсутствие информации об общепринятых экологических параметрах как таковых.

В этой связи, опираясь на опубликованный опыт и обобщая его, считаем актуальными следующие положения, которые могут послужить концептуальной основой для разработки методических основ учёта экологических факторов при кадастровой оценке земель промышленности и иного спецназначения:

а)   отказ от всеобщности применения принципов массовой оценки в отношении земель промышленности и иного специального назначения при учёте экологических факторов;

б) выработка классификации объектов промышленности и иного спецназначения по степени негативного экологического воздействия на окружающую среду;

в)   при выработке классификации, указанной в пункте «б», необходимо опираться не на нормативные классы опасности предприятий, а на сведения экомониторинга – на данные по загрязнению окружающей среды, вызванному эксплуатацией конкретно взятого объекта промышленности и иного спецназначения;

г)   классификация объектов промышленности и иного спецназначения не может быть единой для всей территории России, но должна формироваться с учётом региональных особенностей и таким образом, классификация по степени негативного воздействия будет различаться для «промышленных» и «аграрных» субъектов РФ, а также для промышленно развитых и неразвитых районов внутри субъектов РФ, густонаселённых и малонаселённых муниципальных образований;

д) следующей категорией в вышеназванной классификации должно стать деление по степени потенциальных рисков от эксплуатации данного объекта промышленности и иного спецназначения, рассчитываемых средствами математического моделирования на основе динамики показателей негативного экологического воздействия, дополненных поправочными коэффициентами на региональные особенности;

е)   на основе вышеназванной классификации должны приниматься три уровня действий при проведении кадастровой оценки: 1) к объекту применимы принципы массовой оценки при учёте экологических факторов; 2) к объекту необходимо применить методы индивидуальной оценки, используя существующие данные экологического мониторинга; 3) к объекту необходимо применить методы индивидуальной оценки, проводя дополнительные экологические исследования.

Таким образом, предлагается гибкий механизм разработки методических основ кадастровой оценки земель промышленности и иного спецназначения, учитывающий региональные особенности, что позволит учесть наиболее значимые экологические параметры для конкретно взятых объектов и территорий.

И.А. ХАБАРОВА,

Д.А. ХАБАРОВ,

А.П. СИЗОВ,

д.т.н., проф. МИИГАиК

Бюллетень

© 1998-2015, Национальное информационное агентство «Природные ресурсы»
При перепечатке ссылка на источник обязательна
Адрес: 142784, г. Москва, г.п. Московский, Бизнес-парк "Румянцево", офис 352-Г, НИА-Природа тел./факс: 8(495)240-51-27, e-mail: nia_priroda@mail.ru